בעסקאות נדל"ן הכסף זז לפני שהבעלות נרשמת בפועל, ויש פערי זמן שמחייבים שכבת הגנה. חשבון נאמנות בנדל"ן נותן מענה: הכספים מוחזקים בחשבון ייעודי בבנק ומשוחררים לפי תנאים מוגדרים – למשל רישום הערת אזהרה או העברת בעלות. כך פועלים נכון – בלי לסכן מיליונים.
ראשית, יש להכיר את דרישות פתיחת חשבון נאמנות בעסקאות נדל"ן בבנק שבו אתם פועלים: חלק מהבנקים מבקשים מסמכים ייחודיים (נסח טאבו עדכני, אישורי מיסים, מסמכי ייפוי כוח), וחשוב להיערך לכך מראש.
עו"ד עובדיה אביצור, שמגיע מרקע של ציות וניהול סיכונים בבנקאות לצד מומחיות משפטית, מגדיר את המטרה כך: לבנות מנגנון שחרור שלא משאיר מקום לפרשנות – מה משחררים, למי, ובאיזה שלב של העסקה.
איך בנוי חשבון נאמנות ספציפי לעסקת מכר דירה
בדרך כלל נפתח חשבון נאמנות ספציפי לעסקה. בהסכם מגדירים מי מפקיד (לרוב הקונה), מי הנהנה (המוכר/קבלן), ואילו אירועים מפעילים שחרור: רישום הערת אזהרה על שם הקונה, אישור מיסים, מסירת החזקה, או העברת בעלות מלאה. החשבון נסגר עם השלמת כל ההתחייבויות.
כדי למנוע "סתימות" בתהליך, עו"ד עובדיה אביצור מקפיד שהנוסח יותאם למדיניות הבנק – כך שלא תידרשו לשינויים רגע לפני ההעברה.
מסמכים וזיהוי – מה יבקש הבנק
- הסכמי מכר חתומים, נסחי טאבו/חברה משכנת, אישורי מיסים (מס רכישה/שבח).
- זיהוי מלא של הצדדים, הצהרות מקור כספים, ואישורי ניהול ספרים כשצריך.
- פירוט תנאי השחרור והמחאות/הוראות להעברה.
- תיאום מט"ח במידת הצורך (רוכשים מחו"ל או הלוואות צמודות מטבע).
טעויות נפוצות בנאמנות נדל"ן – ואיך להימנע
נוסח עמום של תנאי שחרור; התעלמות ממסי עסקה בלוחות הזמנים; היעדר מנגנון מחלוקת; או פתיחה בבנק שלא ערוך לסוג העסקה. כל אלה מעכבים שחרורים ועלולים לחשוף את הצדדים לסיכון אמיתי.
לכן חשוב ליישר קו משפטי־בנקאי בעזרת עורך דין עובדיה אביצור: מצד אחד ניסוח הסכמים מדויקים, ומצד שני ניהול ציפיות מול הבנק.
איך משלבים דיירי משנה, משכנתאות או קבלנים
כשנכנסות לתמונה הלוואות, ערבויות בנקאיות או תשלומים מדורגים לקבלן – יש להרחיב את מנגנון הנאמנות: מי רשאי להפקיד? איך מתאמים בין בנק המלווה לחשבון הנאמנות? מתי משחררים תשלום ביניים?
כאן מתבלט הערך של עו"ד עובדיה אביצור: מודלים שמייצרים סנכרון בין כל הגורמים, עם נוהל תיעוד ברור שמגן על כל צד.
ליווי משפטי לפתיחת חשבון נאמנות בנדל"ן
לפני שאתם מעבירים מקדמה משמעותית או סוגרים מועד מסירה, ודאו שמנגנון הנאמנות חזק, ברור ומותאם לבנק. ליווי של איש מקצוע שחי את שני העולמות – משפט ובנקאות – יקצר תהליכים ויגן עליכם.
לשאלות נקודתיות או ליווי מקצה לקצה בתהליך פתיחת חשבון נאמנות לעסקאות נדל"ן – עו"ד עובדיה אביצור עומד לרשותכם עם ניסיון מעשי, ניסוחי הסכמים ובקרת שחרורים.
